So berechnen Sie die Wohnfläche korrekt
Die Wohnflächenberechnung kann für viele Immobilienkäufer und Mieter zur Herausforderung werden, insbesondere bei Wohnungen mit Dachschrägen oder besonderen Grundrissen. Oft stellt sich die Frage, ob die angegebene Wohnfläche tatsächlich der Realität entspricht. Laut der Stiftung Warentest weichen in etwa zwei von drei Fällen die ausgewiesenen Flächen um mehr als einen Quadratmeter von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Der Grund: Es gibt in Deutschland keine einheitlich vorgeschriebene Methode zur Berechnung der Wohnfläche. Daher empfiehlt es sich, nur Angebote zu vergleichen, die auf derselben Berechnungsgrundlage basieren.
Unterschiedliche Berechnungsmethoden
Kai Warnecke von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund erklärt: „Grundsätzlich gibt es zwei gängige Berechnungswege. Einerseits die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und andererseits die Berechnung nach den DIN-Normen.“ Bei den DIN-Normen wird zwischen DIN 277 und der mittlerweile veralteten DIN 283 unterschieden, wobei DIN 277 in der Praxis häufiger angewandt wird.
Die Wohnflächenverordnung ist vor allem im sozialen Wohnungsbau verpflichtend, wird jedoch zunehmend auch bei frei finanzierten Immobilien herangezogen – insbesondere dann, wenn im Kauf- oder Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode festgelegt ist.
Die Wohnflächenverordnung: Raumhöhe als entscheidender Faktor
Nach der Wohnflächenverordnung zählen bestimmte Flächen nicht zur Wohnfläche, darunter Keller, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen. Einbaumöbel, Tür- und Fensterrahmen sowie Badewannen werden hingegen mit ihrer Vorderkante einbezogen. Entscheidendes Kriterium ist die Raumhöhe:
- Unter einem Meter Raumhöhe: Flächen unterhalb dieser Grenze zählen nicht zur Wohnfläche.
- Zwischen einem und zwei Metern Raumhöhe: Diese Flächen werden nur zu 50 % angerechnet.
- Ab zwei Metern Raumhöhe: Flächen ab dieser Höhe werden vollständig berücksichtigt.
Für Dachschrägen, Treppen und andere bauliche Besonderheiten gelten spezifische Regelungen. Flächen unter Treppen zählen beispielsweise erst ab einer Höhe von zwei Metern vollständig zur Wohnfläche. Ebenso werden Balkone, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu 25 % bis maximal 50 % ihrer Fläche berücksichtigt. Wintergärten und Schwimmbäder werden, sofern ungeheizt, ebenfalls nur zur Hälfte einbezogen.
DIN-Norm 277: Mehr Fläche durch andere Berechnung
Im Gegensatz zur Wohnflächenverordnung basiert die Berechnung nach der DIN-Norm 277 auf der tatsächlichen Grundfläche eines Gebäudes. Zunächst wird die Brutto-Grundfläche über die Außenmaße ermittelt. Davon werden die Konstruktionsflächen wie Wände, Stützen und Pfeiler abgezogen, um die Netto-Grundfläche zu erhalten. Diese wird anschließend in Nutz-, Funktions- und Verkehrsflächen unterteilt.
Die Wohnfläche ergibt sich aus der Summe der Nutz- und Verkehrsflächen. Im Gegensatz zur Wohnflächenverordnung werden hier Schrägen vollständig angerechnet, ebenso wie Balkone und angeschlossene Kellerräume. Diese Methode ist insbesondere für Vermieter attraktiv, da sie in der Regel zu einer größeren Wohnfläche führt.
Fazit
Die Wahl der Berechnungsmethode kann einen erheblichen Einfluss auf die ausgewiesene Wohnfläche haben. Zukünftige Immobilienbesitzer und Mieter sollten daher genau prüfen, welche Methode angewandt wurde, und die verschiedenen Berechnungsgrundlagen miteinander vergleichen. So lassen sich Überraschungen bei der tatsächlichen Wohnfläche vermeiden.